CRÉDITOS HIPOTECARIOS
Le acercamos la información necesaria para que pueda realizar una toma de decisiones apropiada, en el contexto de la creciente oferta de créditos hipotecarios.
PREGUNTAS CLAVES:
¿Qué bancos ofrecen créditos y de qué montos?
Hasta ahora son 12 los bancos que anunciaron créditos hipotecarios: el Nación, BBVA, Ciudad, Galicia, Hipotecario, Macro, ICBC, Supervielle, Santander y los provinciales Córdoba, Neuquén y Corrientes.
¿Cuáles son los plazos de pago y las tasas?
Los plazos de financiación oscilan entre los 5 y los 30 años y las tasas anuales varían entre el 3,5 y el 9,5%. El monto del préstamo varía según la entidad, pero la cuota deber representar entre el 20% y 30% de los ingresos mensuales del solicitante.
¿Desde qué ingreso mensual puedo calificar?
Los ingresos necesarios para clasificar son netos. Aunque algunos bancos aceptan ingresos desde $850.000 mensuales, no es suficiente para comprar una propiedad. En algunos casos, se pueden sumar ingresos del grupo familiar o personas no convivientes, como permite el Banco Nación.
¿Tengo que cobrar el sueldo en el banco que otorga el crédito?
No es necesario, pero hacerlo puede ofrecer mejores condiciones, como menores requisitos de ingresos y tasas más bajas.
¿Cuánto anticipo del valor de la propiedad hay que tener para acceder a la financiación?
La mayoría de las líneas financian entre el 70 y el 80% del valor de la propiedad a adquirir.
¿Pueden mis padres ser garantes del crédito?
El banco Macro tiene una línea especial para menores de 30 años que permite financiar el 90% si los padres son garantes, lo que disminuiría la exigencia del anticipo a US$10.000 para el caso de compra de un monoambiente publicado en US$98.109.
¿Qué pasa si debo pedir prestado?
El banco exige tener el anticipo al firmar la escritura, pero no investigará el origen de los fondos a menos que hayan sido depositados previamente en la cuenta bancaria, en cuyo caso se aplican controles para evitar el lavado de dinero. El solicitante puede pedir prestado a un familiar o incluso obtener un crédito. Según el monto, el escribano podría requerir una certificación del origen de los fondos. Si se trata de una donación, se necesita un documento con fecha cierta. Si los dondos no están declarados o la AFIP detecta discrepancia entre las cuotas y los ingresos declarados, podría aumentar los impuestos del solicitante.
¿Qué pasa si soy Monotributista?
En general solo califican quienes están inscriptos en las categorías más altas. Además, algunos bancos pueden requerir una cierta antigüedad en esa categoría.
¿Estoy obligado a mudarme a la propiedad que compro?
Depende. Las líneas de crédito más agresivas exigen que sea vivienda familiar, única y de ocupación permanente. Pero también hay otras que habilitan la compra de una segunda vivienda.
¿Hay créditos con tope anti-inflación?
El Banco Nación implementó un sistema que funciona como “tope” en las cuotas mensuales de sus líneas de créditos para prevenir saltos abruptos de la inflación.
¿Cuál es el crédito más accesible?
La línea con la tasa más baja es del Banco Ciudad y es de 3,5%, pero solo pueden acceder quienes compren una vivienda familiar, única y de ocupación permanente que debe estar ubicada en el microcentro.
Si el crédito es en pesos, ¿cómo se obtienen los dólares en el momento de la escritura?
El comprador debe comprar dólar MEP debido al cepo. Esto requiere 24 horas de parking, para lo que el vendedor no podrá recibir los dólares el día de la escritura. Esto dificulta las transacciones, ya que los vendedores no aceptarían firmar sin tener los dólares en mano, el mercado espera una solución para este problema.
¿De qué depende que las cuotas mensuales no se disparen?
Al ser créditos UVA, lo que marcará el aumento mensual de las cuotas será la evolución de la inflación. De todas formas, el impacto en el poder adquisitivo de la persona que lo tomó estará condicionado a la actualización de su salario.
¿Qué es lo que determina que un crédito sea más “barato” que otro?
Como son líneas UVA, la cuota está compuesta por la tasa anual nominal más el ajuste mensual por inflación. Esto significa que a “tasa más baja, crédito más barato”.
¿Las tasas de los créditos lanzados son altas o bajas para el contexto macroeconómico de la Argentina?
Para analizar las tasas de interés que propusieron los bancos es importante comparar con países que ofrecen créditos a unidades de valor indexadas, como Chile, Uruguay y Colombia, que tienen una tasa promedio de 4,75% y 7,5%, algo no tan distante de lo que actualmente se está ofreciendo en la Argentina con condiciones macroeconómicas más inestables.
De todas maneras, pueden ser consideradas altas, al contemplar el nivel adquisitivo de los ciudadanos.
Si el banco en el que saqué el crédito lanza otra línea con una tasa menor, ¿puede bajar mi tasa?
No. Un crédito es un contrato y el banco no puede cambiar la tasa de un crédito vigente, pero el cliente puede pedir un refinanciamiento del crédito. Es decir, la entidad cancela el crédito y lo cambia por otro con mejores condiciones con una tasa más baja, lo que termina beneficiando al tomador porque debe el mismo capital con un costo financiero menor.
¿Conviene esperar? ¿Podrían surgir líneas con tasas más bajas?
Los especialistas consideran que un promedio de 6% anual es un valor lógico para el contexto económico actual del país.
¿Cuáles son las ventajas y desventajas de tomar un crédito UVA?
El crédito UVA, al ajustarse mes a mes por inflación, permite que la cuota inicial no sea tan alta (como el caso de los créditos a tasa fija). Además, no es necesario contar con altos ingresos promedio para solicitarlo. Sin embargo, existen críticas desde amplios sectores debido a que, al ajustarse por inflación, puede volver muy difícil la situación al deudor, que se enfrenta a tener que pagar cuotas muy altas que no aumentan al mismo ritmo que su salario.
¿Cómo fueron las tasas de interés cuando se lanzaron los créditos UVA en 2016?
Las tasas de los créditos actuales son similares a las que hubo durante el boom de créditos hipotecarios de los años 2016 y 2018, pero la diferencia es que el sueldo promedio en dólares era mucho más alto.
¿Por qué no hay créditos a tasa fija en la Argentina?
Un país con una inflación interanual de casi 290% impide lanzar una línea sin una unidad de valor indexada que ajuste por inflación.
¿Cómo impactaría en la cuota una devaluación?
El impacto que tiene en los precios una suba del tipo del cambio -pass through- podría convertirse en un problema porque genera inflación. Como consecuencia, las cuotas subirán, pero la deuda representará un menor porcentaje del valor de la vivienda.
Si el tipo de cambio se mantiene planchado y la inflación continúa en baja, ¿aumentará la deuda en dólares?
Sí, pero la interpretación de los empresarios del sector es que en este escenario los salarios tendrán mayor poder adquisitivo, es decir, la gente tendrá un crecimiento en sus ingresos y, además, las propiedades que están en valores de venta históricamente bajos aumentarán.
¿Me conviene seguir alquilando o sacar un crédito?
Depende de cada caso. Un ejemplo concreto: para comprar una propiedad de US$125.000 –que podría ser un dos ambientes-, la cuota mensual de un crédito por US$100.000 (alrededor de $100.000.000), con una tasa del 4,25%, es de $505.000, mientras que el alquiler promedio de un dos ambientes en Capital ronda los 430.322 pesos mensuales, según datos de Zonaprop, aunque hay publicaciones de tres ambientes y 70 metros cuadrados, por caso, en Caballito, que se alquilan al mismo valor que la cuota ($505.000). El análisis es muy relativo: tal vez una persona prefiere resignar metros o ubicación y comprarse una propiedad en un barrio menos desarrollado a través de un crédito con una cuota mensual que representa el mismo valor que pagaba por alquilar una unidad en una zona consolidada.
Los especialistas más optimistas aseguran que para quien sueña ser propietario este es un momento ideal porque los salarios están en mínimos históricos y deberían recomponerse, además el metro cuadrado aún está bajo.
Lo que sí hay que tener en cuenta es que los nuevos contratos de alquiler suelen cerrar ajustes por inflación cada tres meses y además no tienen el impacto de la tasa anual. Mientras que los bancos ajustan por inflación todos los meses.
¿Es un buen momento para comprar una propiedad?
Sí, porque las propiedades aún están en precios bajos si se los compara con los de 2018, pleno boom de los créditos UVA. De todas formas, desde mediados del año pasado, el mercado inmobiliario arrancó con un proceso de alza de los valores de venta que podría acelerarse por la reactivación que generará el crédito en la demanda.
¿Qué propiedad puedo comprar teniendo en cuenta los montos máximos que otorgan los bancos?
Si bien hay bancos que no tienen tope, si consideramos el monto máximo que otorgan algunas entidades -hasta $250 millones-, el solicitante podría comprar hasta un departamento de cuatro ambientes que hoy se publica desde US$200.000 en los barrios de la Capital Federal. Es importante aclarar que, en todos los préstamos anunciados, el tomador del crédito debe contar con el 20 o 30 por ciento del valor de la unidad que comprará.
Por otra parte, y teniendo en cuenta los valores de publicación que toma de referencia Zonaprop, un monoambiente de 40 metros cuadrados ubicado en la ciudad de Buenos Aires tiene un precio de publicación de US$ 98.109 dólares para la venta, mientras que uno de dos ambientes y 50 metros cuadrados vale 117.474 dólares y uno de tres ambientes y 70 metros cuadrados, 161.697 dólares.
Fuente: Diario La Nación.